宅地建物取引士資格試験：出題分析表

2015年（平成27年）

【問　９】　土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文） 土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

１　土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。

誤り。借地上の乙建物は、Ｂの所有物であり、これをＣに賃貸しても、借地の無断譲渡・転貸にはあたらない（民法第612条、大判S8.12.11）。したがって、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することはできない。

２　土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。

正しい。本肢記述のとおり、土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である（民法第612条第2項）。

３　土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。

正しい。土地の賃借人が無断転貸した場合においては、原則としては、賃貸人は賃貸借を解除できるが、本問の判決文にあるように解除できない場合がある。また、賃借人に軽微な賃料不払があっても、信頼関係を破壊するほどのものでなければ、解除することは認められないとした判例がある（民法第612条第2項、判例）。

４　土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

正しい。本問の判決文に該当する場合は、賃貸人は、転借人に対して合意解除の効果を対抗できないため、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある（民法第612条第2項、判例）。

2014年（平成26年）

【問　１】　次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

１　賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨

条文に規定されていない。判例では「賃借人が賃貸人の承諾を得ないで第三者に賃借物を使用収益させた場合でも、その行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は賃借人の無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することができない。」としているが、民法の条文にこれが規定されているわけではない。条文では、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人がこの規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と規定している（民法第612条、判例）。

【問　７】　賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

１　ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

誤り。借地上の乙建物は、Ｂの所有物であり、これをＣに賃貸しても、借地の無断譲渡・転貸にはあたらない（民法第612条、大判S8.12.11）。したがって、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することはできない。

2013年（平成25年）

【問　11】　Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　ＢがＡに無断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。

誤り。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人がこの規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる（民法第612条）。ただし、その転貸借が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない（最判S36・4・28など）。本肢では、「転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。」となっているため、誤りとなる。

2009年（平成21年）

【問　12】 Ａ所有の甲建物につき、Ｂが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できないのに対し、ＣがＡに無断で甲建物を転貸した場合には、Ａは使用貸借を解除できる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第594条第2項・第3項、第612条、判例）。

2006年（平成18年）

【問　10】 ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。

正しい。本肢記述のとおり（民法第612条第２項、判例）。

３　ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。

正しい。本肢記述のとおり（民法第612条、判例）。

 

【問　14】 ＡとＢとの間で、平成16年４月に、ＢがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について賃貸借契約 (期間２年) を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。

正しい。本肢記述のとおり（民法第612条、判例）。

2005年（平成17年）

【問　13】 借地人Ａが、平成15年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。

誤り。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない（民法第612条第1項）。Ｂの承諾が必要。

３　Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。

誤り。建物の譲渡をしようとするときに建物の賃借人の同意は要らない（民法第612条第1項）。

４　ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 (居住の用に供するものを除く。) の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。

誤り。事業用定期借地権であっても、借地権の譲渡には、借地権設定者の承諾が必要（民法第612条第1項）。

2003年（平成15年）

【問　13】 Ａが、Ｂに、Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Ｂがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

３　Ｂが、乙建物をＥに譲渡しようとする湯合において、Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず、Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｂは、裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第612条、借地借家法第19条第１項）。

2000年（平成12年）

【問　12】 Ａが、Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

２　Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず、Ｂが承諾を与えないときは、裁判所は、Ａの申立てにより、Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。

誤り。建物の賃貸借では貸主の承諾に代わる裁判所の許可はない(民法第612条)。

1995年（平成７年）

【問　７】　ＡがＢの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

２　Ａがその建物をＤに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Ａは、Ｄに対する敷地の賃借権譲渡についてＢの承諾を得る必要がある。

正しい。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない（民法第612条第1項）。

４　ＦがＡからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Ｆは、その賃借についてＢの承諾を得なければならない。

誤り。賃借人Ａは、賃貸人Ｂの承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないが、借地上の建物を賃貸するときは、賃貸人Ｂの承諾は不要である（民法第612条第1項、判例）。

1994年（平成６年）

【問　12】　ＡがＢから賃借している建物をＣに転貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ｂの解除権は発生しない。

正しい。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人がこの規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる（民法第612条）。ただし、その転貸借が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない（判例）。

1993年（平成５年）

【問　10】　ＡがＢから土地を賃借して、建物を建て、その登記をした後、その建物にＣの抵当権を設定して、登記をしたが、Ａが弁済期に履行しなかったので、Ｃが抵当権を実行して、Ｄがその建物を競落した。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

２　Ｄは、競落により建物を取得したのであるから、土地の賃借権も当然に取得し、Ｂに対抗することができる。

誤り。賃借権の譲渡には地主Ｂの承諾が必要であり、Ｄは、当然にＢに対抗できるわけではない（民法第612条、借地借家法第20条）。

1991年（平成３年）

【問　12】　ＡがＢの所有地を賃借して居住用家屋を所有している場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

２　Ａは、家屋と借地権を他に譲渡しようとするときは、Ｂの承諾又はこれに代わる裁判所の許可を得なければならない。

正しい。本肢記述のとおり（民法第612条、借地借家法第19条第1項）。

1989年（平成１年）

【問　13】　Ａは、その所有する建物をＢに貸借した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

２　Ｂが建物を第三者Ｄに転貸する場合、Ａの承諾を得る必要があるが、Ａが承諾を与えないときは、Ｂは、Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。

誤り。借家においては、裁判所の許可制度は定められていない（民法第612条第1項）。

関係法令

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