不動産鑑定評価基準 総論（第７章 鑑定評価の方式）
2012年（平成24年）
- 【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- ２ 不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
- 正しい。鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例（以下「取引事例等」という。）がある。取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅰ2）。
- ３ 取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
- 正しい。取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
（１）取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
（２）時点修正をすることが可能なものであること。
（３）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅲ2.(1)）。
- ４ 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
- 誤り。原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、これらを併用すべきであるとされている（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅱ3.(2)）。
2010年（平成22年）
- 【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- １ 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
- 誤り。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる（不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅱ）。
- ４ 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適正に補正しなければならない。
- 正しい。取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない（不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅰ3）。
2008年（平成20年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- ２ 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
- 正しい。土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の
整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節Ⅱ-2-（2）-①）。
- ４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の不動産には適用すべきでない。
- 誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。また、不動産
の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである（不動産鑑定評価基準総論・第7 章第1 節）。
2007年（平成19年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- １ 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
- 正しい。不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別され、各手法による試算価格をそれぞれ積算価格、比準価格、収益価格という（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節）。
- ２ 取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
- 正しい。取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適切さを欠くものであってはならない（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1節）。
- ３ 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
- 正しい。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節）。
- ４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ (Discounted Cash Flow)法という。
- 誤り。収益還元法のうち、ＤＣＦ法は，連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。なお、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法を直接還元法という（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節）。
2005年（平成17年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- ３ 取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
- 誤り。取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産
に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。② 時点修正をすることが可能なものであること。③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること（不動産鑑定評価基準第7 章第1 節）。
- ４ 収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法とがあるが、証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。
- 正しい。直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。ただし、不動産の証券化に係る鑑定評価等で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とするものとし、あわせて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。特に、資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、ＤＣＦ法を適用しなければならない（不動産鑑定評価基準第7 章第1 節）。
2004年（平成16年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- ３ 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
- 誤り。取引事例は、取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるもの又は正常なものに補正することができるものから選択される（不動産鑑定評価基準第7章第1 節）。
- ４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の不動産には適用することはできない。
- 誤り。収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである（不動産鑑定評価基準第7 章第1 節）。
2001年（平成13年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ２ 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節）。
- ３ 収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
- 誤り。本肢の手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1 節）。
- ４ 賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
- 誤り。本肢は、支払賃料ではなく、実質賃料の記述である。支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第2 節）。
1999年（平成11年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- ２ 原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節）。
- ３ 取引事例比較法における取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものから選択し、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るもののうちから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準 総論・第7 章第1 節）。
- ４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、直接還元法とDCF 法がある。このうち直接還元法による対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。
- 誤り。収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow 法（以下「ＤＣＦ法」という。））がある。本肢は、「純収益」が「総収益」となっているため誤りである（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1 節）。
1998年（平成10年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- １ 取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅰ2・3）。
- ２ 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅱ2（2）①）。
- ３ 原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。
- 誤り。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすものとする（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅱ2（1））。
- ４（改） 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものについてはすべて適用すべきものであり、自用の不動産についても賃貸を想定することにより適用できる。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅳ1）。
1997年（平成9年）
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- ２ 原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1節Ⅱ3.（２））。
- ３ 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1節Ⅲ）。
- ４（改） 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、不動産の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。
- 誤り。市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この収益還元法が活用されるべきである（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1節Ⅳ1.）。
1995年（平成7年）
- 【問 33】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ４（改） 取引事例等にかかる取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合に、当該取引事例等の価格を価格時点の価格等に修正することを事情補正という。
- 誤り。取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならないが、これを事情補正という（不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅰ3.）。本肢は、時点修正について述べている。
1992年（平成4年）
- 【問 33】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- ２ 原価法において、土地の再調達価格は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。
- 正しい。本肢記述のとおり（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1節Ⅱ2.（1）①）。
- ３ 取引事例比較法の適用に当たっては、取引事例を豊富に秩序正しく収集すべきであり、投機的取引であると認められている事例は用いてはならない。
- 正しい。取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。② 時点修正をすることが可能なものであること。③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1節Ⅲ2.（1））。
- ４（改） 収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の不動産の価格を求める場合には適用しない。
- 誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである（不動産鑑定評価基準 総論・第7章第1節Ⅳ1.）。
