宅地建物取引士資格試験：出題分析表

2015年（平成27年）

【問　12】　賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という｡）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という｡）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

１　賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる（借地借家法第31条第1項）。この規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする（同法第37条）。これは、定期借家契約でも普通借家契約でも同じである。

３　期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

誤り。造作買取請求権の排除特約は定期借家契約でも普通借家契約でも有効である（借地借家法第33条、第37条）。

４　賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

誤り。本肢の、中途解約ができない旨の特約は、原則として、定期借家契約でも普通借家契約でも有効である（借地借家法第37条）。

2012年（平成24年）

【問　12】　A所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。

正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする（借地借家法第33条第1項）。ただし、この造作買取請求権に関する規定は任意規定であるので、造作買取請求権を行使できない旨の特約は、普通建物賃貸借でも定期建物賃貸借でも有効である（同法第37条）。

2011年（平成23年）

【問　12】　Ａが所有する甲建物をＢに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ｂの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。

正しい。造作買取請求権に関する規定は、借地借家法の強行規定ではなく、特約で放棄することができる（借地借家法第33条、第37条）。

1999年（平成11年）

【問　14】 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　「Ａは、Ｂが建物に造作を付加することに同意するが、Ｂは、賃貸借の終了時に、Ａに対してその造作の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。

正しい。本肢記述のとおり（借地借家法第33条、第37条）。

1995年（平成７年）

【問　13】　Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とするＡ所有の居住用建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　ＡＢ間で「Ｂが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Ｂはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は、有効である。

正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする（借地借家法第33条第1項）。ただし、本肢の特約も有効である（同法第37条）。

３　ＡとＢとＣ（Ｂと同居する内縁の妻）の三者で「Ｂが相続人なくして死亡したときでも、Ｃは借家権を承継することができない」と定めた場合、その特約は、無効である。

誤り。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない（借地借家法第36条第1項）。ただし、本肢の特約も有効である（同法第37条）。

1993年（平成５年）

【問　12】　平成16年10月Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

４　「Ｂが大型エアコンを設置することは認めるが、Ａは契約終了のときその買取りをしない」と特約しても、その特約は、無効である。

誤り。造作買取請求をしない旨の特約は有効である（借地借家法第33条、第37条）。

関係法令

• 借地借家法（外部リンク）