借地借家法第32条（借賃増減請求権）
2015年（平成27年）
- 【問 12】 賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という｡）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という｡）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
- ２ 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 誤り。建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う（借地借家法第32条第1項）。一定の期間、借賃を増額しない特約は、定期借家契約でも普通借家契約でも有効である。
2012年（平成24年）
- 【問 12】 A所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- ２ 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
- 正しい。建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う（借地借家法第32条第1項）。賃料増減請求権に関する規定は普通建物賃貸借でも、定期建物賃貸借でも適用される。
2010年（平成22年）
- 【問 12】 Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この間において「本件契約」という。）をＢと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- ４ 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたＡ又はＢは、賃料の増減額請求権を行使できる。
- 正しい。本肢記述のとおり（借地借家法第32条、第38条第7項）。
2004年（平成16年）
- 【問 14】 貸主Ａ及び借主Ｂの建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- １ 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。
- 正しい。本肢記述のとおり（借地借家法第32条第1項、判例）。
- ２ ＡＢ間の建物賃貸借契約が、Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後，経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても、Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。
- 誤り。サブリース契約でも「賃料減額請求」はできる（借地借家法第32条第1項、判例）。サブリース契約とは、賃貸ビル等を運営管理する事業者が、第三者に転貸する目的で，土地や建物の所有者から土地・建物を一括して借り上げる方式のものが代表的な例。
- ３ Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
- 誤り。減額の効果は、減額請求の意思表示到達時点から生じる（借地借家法第32条第1項）。
- ４ Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、ＢはＡの請求額を支払わなければならないが，賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。
- 誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない（借地借家法第32条第2項）。ＢはＡの請求額を支払わなければならないわけではない。
2001年（平成13年）
- 【問 13】 賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- １ Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、Ａは、その裁判が確定するまでの期間は、Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
- 正しい。本肢記述のとおり（借地借家法第32条第3項）。
- ２ Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
- 誤り。減額請求の意思表示をした時からである（借地借家法第32条第3項）。
- ３ 家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Ｂは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
- 正しい。本肢記述のとおり（借地借家法第32条第1項）。
- ４ ＡＢ間で、３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。
- 正しい。減額請求できない特約は無効（借地借家法第32条第1項）。
1997年（平成９年）
- 【問 12】 家屋の賃貸人Ａと賃借人Ｂの間の家賃に関する次の記述のうち、借地借家法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- １ 家賃の増減について特約のない場合で、建物の価格の低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、Ｂは、Ａに対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
- 正しい。建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う（借地借家法第32条第1項）。
- ２ 一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合でも、その期間内に、建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により家賃が不相当に低額となったときは、Ａは、Ｂに対し将来に向かって家賃の増額を請求することができる。
- 誤り。一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、家賃の増額請求はすることができない（借地借家法第32条第1項）。
- ３ Ａの家賃の増額請求について、増額を正当とする裁判が確定した場合で、Ｂが既に支払った額に不足があるとき、Ｂは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれをＡに支払わなければならない。
- 正しい。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない（借地借家法第32条第2項）。
1993年（平成５年）
- 【問 12】 平成16年10月Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- ２ 「賃料は２年の契約期間中増額しない」と特約した場合、Ａは、当該期間中増額請求をすることができない。
- 正しい。本肢記述のとおり（借地借家法第32条第1項）。
1992年（平成４年）
- 【問 11】 建物の賃貸借に関する次のそれぞれの記述は、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- ２ 賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。
- 誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない（借地借家法第32条第2項）。賃借人は、家賃の増額請求を拒めないわけではない。
1990年（平成２年）
- 【問 13】 Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借して、居住しているが、Ｂがその建物をＣに売却し、登記も移転した。この場合、次のそれぞれの記述は、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- ３ ＣがＡに賃料の増額を請求した場合、Ａは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。
- 誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けたＡは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる（借地借家法第32条第2項）。Ｃが弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、Ａは、Ｃのために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる（民法第494条）。本肢のように、直ちに供託することはできない。
