宅地建物取引士資格試験：出題分析表

2009年（平成21年）

【問　８】 売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債権につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。

正しい。解除前の第三者Ｃは登記を備えているので、保護される（民法第545条第1項、判例）。

２　Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。

誤り。本肢の場合、Ｂは、貸駐車場としてあげた利益（解除までの間目的物を使用したことによる利益）をＡに返還すべき義務を負う（民法第545条、判例）。

４　Ａは、Ｂが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合であっても、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。

誤り。本肢の場合、原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被ったのであれば、Ａは、Ｂに対して損害賠償を請求することができる（民法第545条第３項）。

2005年（平成17年）

【問　9】 売買契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

２　売主が、買主の代金不払を理由として売買契約を解除した場合には、売買契約はさかのぼって消滅するので、売主は買主に対して損害賠償請求はできない。

誤り。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（民法第545条第3項）。

2004年（平成16年）

【問　9】 ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。

正しい。当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。（民法第545条第1項）。第三者が保護されるためには登記が必要だが、Cは抵当権の登記をしているため保護される（判例）。

２　Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。

誤り。Ｄは建物の引渡しを受けており、賃借権をＡに対抗することができる（民法第545条第1項、借地借家法第31条第1項、判例）。

３　ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。

誤り。Ｅは抵当権の登記をしていないので、抵当権をＡには対抗できない。しかし、抵当権設定契約が無効になるわけではない民法第545条第1項、判例）。

2002年（平成14年）

【問　8】 Ａは、Ａ所有の土地を、Ｂに対し、１億円で売却する契約を締結し、手付金として1,000万円を受領した。Ａは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Ｂが、土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

２　Ａは、この売買契約を解除するとともに、Ｂに対し、売買契約締結後解除されるまでの土地の値下がりによる損害を理由として、賠償請求できる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第545条）。

４　Ｂが、ＡＢ間の売買契約締結後、この土地をＣに転売する契約を締結していた場合、Ａは、ＡＢ間の売買契約を解除しても、Ｃのこの土地を取得する権利を害することはできない。

誤り。問題ではＡのもとに登記があるので、Cは登記を得ておらず、Ａが解除しても第三者Ｃの権利を害することにはならない（民法第545条第1項）。

2001年（平成13年）

【問　5】 ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が、順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

２　ＢからＣへの売却後、ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合、Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に、その解除につき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。

正しい。Ｃは登記を受けているので甲地の所有権をＡに対抗できる。なお、Ｃの善意・悪意は関係ない（民法第545条第1項）。

1998年（平成10年）

【問　８】　Ａが、Ｂに建物を3,000万円で売却した場合の契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

２　Ｂが建物の引渡しを受けて入居したが、２ヵ月経過後契約が解除された場合、Ｂは、Ａに建物の返還とともに、２ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。

正しい。当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う（民法第545条第1項）。Ｂは、Ａに建物の返還とともに、２ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。

３　Ｂが代金を支払った後Ａが引渡しをしないうちに、Ａの過失で建物が焼失した場合、Ｂは、Ａに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償の各請求をすることができる。

正しい。履行の全部又は一部が不能となったときは、債権者は、契約の解除をすることができる（民法第543条）。当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う（同法第545条第1項）。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（同条第3項）。

1996年（平成８年）

【問　５】　Ａ所有の土地について、ＡがＢに、ＢがＣに売り渡し、ＡからＢへ、ＢからＣへそれぞれ所有権移転登記がなされた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

３　Ｃが移転登記を受ける際に、ＡＢ間の売買契約に解除原因が生じていることを知っていた場合で、当該登記の後にＡによりＡＢ間の売買契約が解除されたとき、Ｃは、Ａに対して土地の所有権の取得を対抗できない。

誤り。Ｃは、解除前の第三者にあたり、ＣとＡの優劣は登記の先後による。本肢では、Ｃが登記を備えているので、Ｃは、Ａに対して土地の所有権の取得を対抗することができる（民法第177条、第545条第1項）。

 

【問　９】　Ａが、Ｂ所有の建物を代金8,000万円で買い受け、即日3,000万円を支払った場合で、残金は３ヵ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定があるときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

４　Ａが、履行期に残金を提供し、相当の期間を定めて建物の引渡しを請求したにもかかわらず、Ｂが建物の引渡しをしないので、ＡがＣの建物を賃借せざるを得なかった場合、Ａは、売買契約の解除のほかに、損害賠償をＢに請求することができる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第541条、第545条第3項）。

1994年（平成６年）

【問　６】　Ａは、Ｂから土地建物を購入する契約（代金5,000万円、手付300万円、違約金1,000万円）を、Ｂと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

３　Ａの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Ａは、Ｂに対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。

正しい。当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（民法第545条第1項・第3項、第703条、判例）。

1993年（平成５年）

【問　７】　Ａがその所有する土地建物をＢに売却する契約をＢと締結したが、その後Ｂが資金計画に支障を来し、Ａが履行の提供をしても、Ｂが残代金の支払いをしないため、Ａが契約を解除しようとする場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　Ａは、Ｂに対し相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にＢの履行がないときは、その契約を解除し、あわせて損害賠償の請求をすることができる。

正しい。当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる（民法第541条）。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（同法第545条第3項）。

1991年（平成３年）

【問　４】　Ａが所有する土地について次に掲げる事実が生じた場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

２　Ａの所有地がＡからＤ、ＤからＥへと売り渡され、Ｅ名義の所有権移転登記がなされた後でも、ＡがＤの債務不履行に基づきＡＤ間の売買契約を解除した場合、Ａは、その所有権をＥに対抗することができる。

誤り。Ｅは、解除前の第三者にあたるが、登記を備えているので、Ａは、その所有権をＥに対抗することができない（民法第177条、第545条第1項）。

1989年（平成１年）

【問　３】　Ａ所有の土地が、ＡからＢ、ＢからＣへと売り渡され、移転登記も完了している。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

３　Ａは、Ｂが売買代金を支払わないので、その売買契約を解除した場合、そのことを悪意のＣに対し対抗することができる。

誤り。ＡとＣの関係は、Ｃの善意・悪意で決するのではなく、登記の有無で決する（民法第177条、第545条第1項）。

関係法令

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