宅地建物取引士資格試験：出題分析表

2015年（平成27年）

【問　２】　Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。

１　善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

正しい。相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。この規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない（民法第94条）。この第三者は、善意であればよく登記を備えている必要はない（最判S44.5.27）。

２　善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

誤り。虚偽表示の無効を対抗することができない第三者とは、虚偽表示の当事者及びその一般承継人（相続人などのこと）以外の者であって、虚偽表示があったことについて新たに法律上の利害関係を有するに至った者をいう。本肢のＣは、仮装売買された甲土地に対して法律上の利害関係を有するわけではないので、ここでいう第三者には該当しない（民法第94条、最判S57.6.8）。したがって、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができる。

３　Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

正しい。判例によれば、本肢のＣは「第三者」に含まれる。したがって、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない（民法第94条、最判S48.6.28）。

４　甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。

正しい。虚偽表示の「第三者」には、その者からさらに甲土地を取得した「転得者Ｄ」も含まれる。この場合は、第三者以降に１人でも善意の者がいるときは、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない（民法第94条、最判S50.4.25）。

2012年（平成24年）

【問　１】　民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

１　Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C

第三者に該当する。仮装譲渡された甲土地を差し押さえた差押債権者Cも第三者に該当する（民法第94条第2項、判例）。第三者とは、虚偽表示の当事者およびその包括承継人（相続人など）以外の者であって、そのうち虚偽表示によって生じた法律関係について、別の法律原因によって新たに利害関係人に立つに至った者である。第三者の具体的事例には、不動産に関する仮装譲渡の譲受人からその登記を信頼してこれを取得した者（最判S28.10.1）、このような仮装譲受人の不動産に対して抵当権を設定した者（大判T4.12.17）、仮装の抵当権者からの転抵当権者（最判S55.9.11）、虚偽表示の目的物を差し押さえた仮装譲受人の債権者（最判S48.6.28）、仮装の債権に基づいて仮装の質権を設定していた者の債権を質権とともに譲り受けた者（大判S6.6.9）、などがある。

２　Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C

第三者に該当する。仮装の抵当権者からの転抵当権者は第三者に該当する（民法第94条第2項、判例）。なお、第１肢の解説も参照。転抵当とは、抵当権者がその抵当権をもって自己または他人の債権の担保とすることをいう（民法第376条第１項前段）。転抵当権者は、原抵当権の被担保債権を限度として優先弁済を受けることになるが、競売配当時に原抵当権の被担保債権が減っていれば、その額までが優先弁済の限度である。また、転抵当権を実行するには、転抵当権の弁済期到来だけでなく、原抵当権の被担保債権の弁済期も到来していることが必要である。

３　Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC

第三者に該当しない。Bに対して金銭を貸し付けただけの一般債権者Cは、第三者に該当しない（民法第94条第2項）。なお、本肢の他、第三者に該当しない者としては、債権の仮装譲受人から取り立てのために債権を譲り受けた者（大決T9.10.18）、仮装売買から生ずる債務者の登記請求権をそれと直接関係ない債権に基づいて代位行使する債権者（大判S18.12.22）、賃借人が借地上の建物を虚偽譲渡した場合の土地賃貸人（最判S38.11.28）、土地の仮装譲受人からその土地上の建物を賃借した者（最判S57.6.8）、などがある。

４　AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

第三者に該当する。仮装債権の譲受人は、第三者に該当する（民法第94条第2項、判例）。なお、第１肢の解説も参照。

2010年（平成22年）

【問　４】　ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

４　Ｃは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけＢに移し、Ｂがそれに乗じてＡとの間で売買契約を締結した場合には、ＣＢ間の売買契約が存在しない以上、Ａは所有権を主張することができない。

誤り。ＣＢ間の売買は、通謀虚偽表示であり、Ａが善意であるときは、Ａは甲地の所有権を主張することができる（民法第94条第2項）。

2008年（平成20年）

【問　２】　所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

２　ＤはＢとの間で売買契約を締結したが、ＡＢ間の所有権移転登記はＡとＢが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、ＤがＡＢ間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Ｄが所有権移転登記を備えていなければ、Ａは所有者であることをＤに対して主張できる。

誤り。ＡＢ間の契約は虚偽表示により無効である。この無効は善意の第三者Dに対しては対抗することができない（民法第94条）。なお、Dが保護されるためには移転登記を備える必要はない。

2007年（平成19年）

【問　１】 Ａ所有の甲土地についてのＡＢ間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

２　ＡＢ間の売買契約が、ＡとＢとで意を通じた仮装のものであったとしても、Ａの売買契約の動機が債権者からの差押えを逃れるというものであることをＢが知っていた場合には、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。

誤り。Ｂの善意・悪意は関係なくＡＢ間の虚偽表示は無効である（民法第94条第1項）。

 

【問　3】 Ａが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

２　Ａと売買契約を締結したＣが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がＡの土地ではなく第三者Ｄの土地であったとしても、Ｄの過失の有無にかかわらず、Ｃは所有権を取得することができる。

誤り。例えば、自分の知らない間に不実の登記がされ、知った後もそれを放置して容認するような行動をとり、虚偽の外観の作出に関与したと考えられる場合のように不動産の真の所有者に過失がある場合は、民法第94条第２項の通謀虚偽表示の規定が類推適用され、不実の登記について善意無過失の者は保護される（判例）。したがって、Ｄの過失の有無にかかわらず、Ｃが所有権を取得するとする本肢は誤り。

2004年（平成16年）

【問 １】 Ａ所有の土地につき、ＡとＢとの間で売買契約を締結し、Ｂが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

２　Ａが、強制執行を逃れるために、実際には売り渡す意思はないのにＢと通謀して売買契約の締結をしたかのように装った場合、売買契約は無効である。

正しい。相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする（民法第94条第1項）。

2003年（平成15年）

【問　3】 Ａは、自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが、Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

４　ＡとＦが、通謀して甲地をＡからＦに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Ｂは登記がなくとも、Ｆに対して甲地の所有権を主張することができる。

正しい。Ｆは無権利者であり、Ｂは登記がなくても対抗できる（民法第94条第1項、第177条、判例）。

2000年（平成12年）

【問　4】 Ａが、債権者の差押えを免れるため、Ｂと通謀して、Ａ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡから所有権移転登記を受けていた場合でも、Ａは、Ｂに対して、ＡＢ間の契約の無効を主張することができる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第94条第1項）。

２　Ｃが、ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で、Ｂからこの土地の譲渡を受けた場合は、所有権移転登記を受けていないときでも、Ｃは、Ａに対して、その所有権を主張することができる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第94条第2項）。

３　ＤがＡからこの土地の譲渡を受けた場合には、所有権移転登記を受けていないときでも、Ｄは、Ｂに対して、その所有権を主張することができる。

正しい。無権利者Ｂに対しては、Ｄは登記がなくても対抗できる（民法第94条第1項、第177条）。

４　Ｅが、ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で、Ｂからこの土地の譲渡を受け、所有権移転登記を受けていない場合で、Ａがこの土地をＦに譲渡したとき、Ｅは、Ｆに対して、その所有権を主張することができる。

誤り。ＥとＦは対抗関係になり、Ｅは登記を備えていないのでＦに対抗できない（民法第94条第2項、第177条、判例）。

1997年（平成９年）

【問　７】　不当利得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

４　土地を購入したＨが、その購入資金の出所を税務署から追求されることをおそれて、Ｉの所有名義に登記し土地を引き渡した場合は不法原因給付であるから、Ｈは、Ｉに対しその登記の抹消と土地の返還を求めることはできない。

誤り。判例では、本肢の場合は、民法第708条でいう不法の原因にはならないとして、返還請求を認めている。本肢のＨとＩの行為は、通謀虚偽表示となり、Ｈは、Iに所有権移転登記の抹消とその土地の返還を求めることができる（民法第94条、第708条、判例）。

1995年（平成７年）

【問　２】　Ａの所有する土地をＢが取得した後、Ｂが移転登記をする前に、ＣがＡから登記を移転した場合に関する次の記述のうち、民法及び不動産登記法の規定並びに判例によれば、ＢがＣに対して登記がなければ土地の所有権を主張できないものはどれか。

１　ＢがＡから購入した後、ＡがＣに仮装譲渡し、登記をＣ名義に移転した場合

主張できる。ＡのＣに対する仮装譲渡は通謀虚偽表示で無効となる。このため、Ｃは無権利者となるので、Ｂは登記なくしてＣに対抗することができる（民法第94条第1項、第177条）。

 

【問　４】 ＡとＢは、Ａ所有の土地について、所有権を移転する意思がないのに通謀して売買契約を締結し、Ｂの名義に移転登記をした。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　Ｂがこの土地にＣに対する抵当権を設定し、その登記をした場合で、ＣがＡＢ間の契約の事情を知っていたときは、Ａは、Ｃに対して抵当権設定行為の無効を主張することができる。

正しい。相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする（民法第94条第1項）。この意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができないが、本肢のＣは悪意なので、Ａは、Ｃに対して抵当権設定行為の無効を主張することができる（同条第2項）。

２　Ｂがこの土地をＤに売却し、所有権移転登記をした場合で、ＤがＡＢ間の契約の事情を知らなかったことについて過失があるときは、Ａは、Ｄに対してこの土地の所有権を主張することができる。

誤り。Ｄは善意あればよく、過失の有無は問わない（民法第94条第2項、判例）。

３　Ａの債権者Ｅは、自己の債権を保全するため、Ｂに対して、ＡＢ間の契約の無効を主張して、Ａの所有権移転登記抹消請求権を代位行使することができる。

正しい。債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる（民法第423条第1項）。ＡＢ間の売買契約は無効であり、Ｅは、自己の債権を保全するため、Ｂに対して、Ａの所有権移転登記抹消請求権を代位行使することができる（同法第94条第1項）。

４　ＢがＦに、さらにＦがＧに、それぞれこの土地を売却し、所有権移転登記をした場合で、ＡＢ間の契約の事情について、Ｆは知っていたが、Ｇが知らなかったとき、Ｇは、Ａに対しこの土地の取得を主張することができる。

正しい。通謀虚偽表示による無効は、善意の第三者には対抗できず、この善意の第三者には転得者（転得者からさらに譲り受けた者）も含まれる（民法第94条第2項、判例）。

1993年（平成５年）

【問　３】　Ａが、その所有地について、債権者Ｂの差押えを免れるため、Ｃと通謀して、登記名義をＣに移転したところ、Ｃは、その土地をＤに譲渡した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１　ＡＣ間の契約は無効であるから、Ａは、Ｄが善意であっても、Ｄに対し所有権を主張することができる。

誤り。相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。この意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない（民法第94条）。

２　Ｄが善意であっても、Ｂが善意であれば、Ｂは、Ｄに対して売買契約の無効を主張することができる。

誤り。Ｄが善意のときは、Ａの債権者Ｂも、Ｂに対抗することができない（民法第94条、判例）。

３　Ｄが善意であっても、Ｄが所有権移転の登記をしていないときは、Ａは、Ｄに対し所有権を主張することができる。

誤り。善意の第三者Ｄは登記がなくてもＡに対抗することができる（民法第94条、判例）。

４　Ｄがその土地をＥに譲渡した場合、Ｅは、Ｄの善意悪意にかかわらず、Ｅが善意であれば、Ａに対し所有権を主張することができる。

正しい。本肢記述のとおり（民法第94条、判例）。

1991年（平成３年）

【問　４】　Ａが所有する土地について次に掲げる事実が生じた場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

３　Ａの所有地にＦがＡに無断でＦ名義の所有権移転登記をし、Ａがこれを知りながら放置していたところ、ＦがＦ所有地として善意無過失のＧに売り渡し、ＧがＧ名義の所有権移転登記をした場合、Ａは、その所有権をＧに対抗することができない。

正しい。Ｆは本来無権利者であるが、Ａがこれを知りながら放置していたため、虚偽表示の規定が類推適用される結果、Ａは、善意の第三者Ｇに、この無効を主張することはできない（民法第94条、第177条、判例）。

1990年（平成２年）

【問　４】　Ａ所有の土地が、ＡからＢ、Ｂから善意無過失のＣへと売り渡され、移転登記もなされている。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

４　Ａが差押えを免れるため、Ｂと通謀して登記名義をＢに移した場合、Ａは、ＡＢ間の契約の無効を主張することはできるが、Ｃに対して所有権を主張することはできない。

正しい。本肢記述のとおり（民法第94条）。

関係法令

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