宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
2015年（平成27年）
- 【問 36】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- ア Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
- 誤り。本肢の特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について無効となるのであって、当該特約全体が無効になるわけではない（宅地建物取引業法第38条）。
- 【問 39】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。
- ３ 宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。
- 正しい。宅地建物取引業者相互間の売買契約では、「損害賠償額の予定等の制限」に関する規定は適用されないため、予定額を代金の額の30％と定めることも可能である（宅地建物取引業法第38条、第78条第2項）。
2013年（平成25年）
- 【問 38】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- イ Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
- 正しい。損害賠償額の予定と違約金の両方を定めた場合、合算して代金の額の2割を超えることができない（宅地建物取引業法第38条第1項）。本肢の特約700万円は、代金の額の２割を超えておらず有効に成立する。
2012年（平成24年）
- 【問 38】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
- 誤り。宅地建物取引業者相互間の取引においては、損害賠償額の予定等の制限は適用されないため、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額は代金の額の2割を超える特約を定めることができる（宅地建物取引業法第38条、第78条第2項）。
- イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
- 誤り。損害賠償額の予定と違約金の両方を定めた場合、合算して代金の額の2割を超えることができない。代金の額の2割を超える特約はすべて無効となるのではなく2割を超える部分のみが無効となる（宅地建物取引業法第38条）。
2011年（平成23年）
- 【問 37】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- ３ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。
- 正しい。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない（宅地建物取引業法第38条第1項）。
- 【問 39】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- １ Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂ社との間で売買契約を締結したが、Ｂ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｂ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｂ社から1,000万円の違約金を受け取った。
- 違反しない。宅地建物取引業者相互間の取引では「損害賠償額の予定等の制限」の規定は適用されないため、Ａ社は、代金の額の10分の２を超える額の違約金を受け取ることができる（宅地建物取引業法第38条、第78条第2項）。
2010年（平成22年）
- 【問 39】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- １ 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
- 誤り。損害賠償の予定額を定めていなければ、実際に発生した損害額を請求することができる。売買代金の額を超えてはならないという制限はない（宅地建物取引業法第38条）。
- ２ 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。
- 誤り。両方を合算した額が代金の額の２割を超えた場合、その超えた部分は無効とされる（宅地建物取引業法第38条第2項）。
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ２ Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
- 誤り。両方を合算した額が代金の額の２割を超えた場合、その超えた部分は無効とされる（宅地建物取引業法第38条第2項）。
2009年（平成21年）
- 【問 37】 自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。
- １ Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
- 誤り。受領する手付の額とは関係なく、損害賠償の予定額は、代金の額の10分の2を超えてはならない（宅地建物取引業法第38条第1項）。本肢の場合は400万円までであれば、損害賠償の予定を定めることができる。
2008年（平成20年）
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ２ Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。
- 誤り。代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする（宅地建物取引業法第38条）。
2007年（平成19年）
- 【問 41】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- ２ 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
- 誤り。２割を超える特約がすべて無効になるのではなく、２割を超える部分についてのみ無効となる（宅建業法第38条第2項）。
2006年（平成18年）
- 【問 39】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問いにおいて「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
- ２ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。
- 正しい。本肢記述のとおり（宅建業法第38条第1項）。
2005年（平成17年）
- 【問 43】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- １ Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
- 誤り。損害賠償額の予定等の制限は、宅建業者間では適用されない（宅建業法第38条、第78条第2項）。
- ２ Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
- 誤り。代金の額の10分の2を超える定めをすることはできない（宅建業法第38条第1項）。
- ３ Ａは、宅地建物取引業者であるＤとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
- 正しい。本肢では損害賠償の予定をしていないので、実際に生じた損害額を立証することにより請求できる（宅建業法第38条第1項）。
- ４ Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。
- 誤り。すべて無効ではなく、10分の２を超える部分のみ無効（宅建業法第38条第2項）。
2004年（平成16年）
- 【問 37】 宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ４ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。
- 誤り。予定額が２割を超えてはならず、超える部分は無効となる（宅建業法第35条第1項第9号、第38条）。
- 【問 40】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する次の規定のうち、宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｂに売却する場合に適用されるものはどれか。
- ２ 法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限。
- 適用されない。法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限は宅建業者間では適用されない（宅建業法第38条、第78条第2項）。
2003年（平成15年）
- 【問 38】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- ４ Ａは、Ｂとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。
- 違反する。本肢の場合は、損害賠償の予定額と違約金の合計額が600万円を超えてはならない（宅地建物取引業法第38条第1項）。
- 【問 41】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ２ 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の２割である700万円が上限である。
- 誤り。債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合は、実際の損害額を請求することができるため、上限が700万円とはならない（宅地建物取引業法第38条第1項）。
2002年（平成14年）
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂと建物 (完成物件) を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ４ Ａは、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の10分の2を超える場合は、Ｂに不利になるので全額無効である。
- 誤り。代金の額の10分の2を超える特約をした場合、全額が無効になるのではなく、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする（宅地建物取引業法第38条第2項）。
2000年（平成12年）
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと中古の土地付建物の売買契約 (代金5,000万円、手付金1,000万円) を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ４ ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。
- 誤り。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない（宅地建物取引業法第38条）。
1999年（平成11年）
- 【問 33】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した宅地の売買契約（代金4,000万円、手付金400万円）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか
- ４ 契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。
- 正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第38条）。
1998年（平成10年）
- 【問 36】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ２ 売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。
- 正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第38条）。
1996年（平成8年）
- 【問 46】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地 (価格5,000万円) の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- ３ 「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。
- 誤り。本肢の場合は、実際の損害額に関係なく、予定額の500万円の請求をすることになる（宅地建物取引業法第38条）。
- ４ 「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。
- 正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第38条第2項）。
- 【問 48】 宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションをＢの媒介によりＣに売却し、その後ＣがＤに転売した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂ、Ｃ及びＤは、宅地建物取引業者であるものとする。
- ３ ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の３割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の２割を超える部分については無効である。
- 誤り。本肢の特約は、ＡＣ間（宅建業者が売主ではない）、ＣＤ間（宅建業者相互間の取引である）ともに有効である（宅地建物取引業法第38条、第78条第2項）。
1995年（平成7年）
- 【問 43】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに対し宅地（造成工事完了済み）を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該宅地の分譲価格は5,000万円とする。
- ２ Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。
- 正しい。損害賠償の予定額と違約金の額を合計して1,000万円を超えることができない（宅地建物取引業法第38条）。
- 【問 45】 宅地建物取引業者Ａは、宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において、宅地建物取引業者でないＢから宅地の購入の申込みを受け、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする売買契約を締結した。この場合に関する次の特約のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、有効なものはどれか。
- ４ 「Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Ｂは、Ａに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。
- 無効。本肢の特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする（宅地建物取引業法第38条）。
1994年（平成6年）
- 【問 43】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- ２ ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円を超える部分については、Ｂに対し請求することができない。
- 正しい。代金の額の10分の2を超える部分は、無効となる（宅地建物取引業法第38条）。
1993年（平成5年）
- 【問 43】 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Ｂに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。この場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- ２ 契約締結の際、ＡＢの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結んだ。
- 違反しない。違約金の額は、代金の額の２割を超えていない（宅地建物取引業法第38条）。
1992年（平成4年）
- 【問 44】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格１億7,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。
- ４ ＡＢ双方の債務不履行による契約の解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。
- 違反する。本問の場合、損害賠償額の予定と違約金を合計した額が3,400万円を超えてはならない（宅地建物取引業法第38条）。
1990年（平成2年）
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として工事完了前のマンションをＢに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。
- ３ Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｂが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
- 違反しない。損害賠償額の予定等の制限に関する規定は、宅建業者相互間の取引には適用されない。また、本肢の場合、損害賠償額の予定をしていないので、買主が宅建業者であるときでも、ないときでも、3,000万円（実際の損害額）の損害賠償を受領することができる（宅地建物取引業法第38条、第78条第2項）。
1989年（平成1年）
- 【問 48】 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地を買主Ｂに代金6,000万円で売却する契約を締結した。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- ３ Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。
- 誤り。本肢の特約のすべてが無効になるのではなく、代金の額の２割を超える部分のみが無効となる（宅地建物取引業法第38条第2項）。
