宅地建物取引士資格試験：出題分析表

2014年（平成26年）

【問　38】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。

誤り。申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、もはや、クーリング・オフによる契約の解除をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。したがって、本肢のＡは、契約の解除を拒むことができる。

２　Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。

誤り。当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅又は勤務する場所は、クーリング・オフの対象とはならない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第2号）。本肢の場合、Ｂが申し出をしているが、その場所はＢの自宅又は勤務する場所ではなく喫茶店なので、Ｂは、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。

３　Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。

誤り。Ｂの申込みの場所と、売買契約締結の場所が異なるときは、Ｂの申込みの場所でクーリング・オフの判断はする。Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをしているので、Ａの事務所で契約を締結していても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ロ）。

４　Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

正しい。クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間とする特約は、Ｂにとって有利な特約であり、有効に成立する（宅地建物取引業法第37条の2第1項・第4項）。したがって、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

【問　41】　次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。

正しい。国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によると、「クーリング・オフ制度の適用のない場所は、原則として、以下の(1)及び(2)に掲げる、専任の取引士を置くべき場所に限定されている。また、クーリング・オフ制度の適用の有無については、原則として、その場所が専任の取引士を設置しなければならない場所であるか否かにより区別されるものであり、実際に専任の取引士がいるか否か、その旨の標識を掲げているか否か（法第50条第1項）、その旨の届出がなされているか否か（法第50条第2項）などによって区別されるものではない。なお、クーリング・オフ制度の適用がある場所において、その旨の標識が掲げられていない場合等は、それぞれ該当する各条項の違反となる。　(1) 事務所については、契約締結権限を有する者及び専任の取引士が置かれ、またその施設も継続的に業務を行うことができるものとされているため、そこにおける取引は定型的に状況が安定的であるとみることができ、この制度の適用の対象から除外されている。　(2) 事務所のほか、「国土交通省令で定める場所」についてもこの制度の適用の対象から除外されているが、これは、この制度が不安定な契約意思での取引について白紙還元の余地を認めたものであることから、購入者の購入意思が安定していると定型的に判断できる場合には適用を除外し、取引の安定を確保することとしたものである。「国土交通省令」としては規則第16条の5を置いている。」となっている。本肢の場所は、専任の取引士を置くべき場所に該当しないため、クーリング・オフ制度の対象となる場所である（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5）。なお、本肢の案内所には、法第50条第1項により標識の掲示が義務付けられているが、その記載内容のひとつに本肢に書かれている「クーリング・オフ制度の適用がある旨」がある（同法第50条第1項、同法施行規則第19条第2項）。

2013年（平成25年）

【問　34】　宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング･オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ｂは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Ｂが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、Ａ社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。

誤り。Ｂが、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した場合、これは「事務所等以外の場所」における売買契約となり、Ｂは、クーリング･オフによる契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5）。申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者Ａ社は、Ｂに対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない（同法同条第3項）。

２　Ｂは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Ｂは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。

誤り。クーリング・オフの期限である８日間はＢがＡ社から書面で告げられた日から起算する（初日参入）。したがって、Ｂは、翌週の月曜日いっぱいがクーリング・オフによる契約の解除の期限であり、翌週の火曜日になると８日間を経過したことになる（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号）。

３　Ｂは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Ａ社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所において買受けの申込みをし、Ａ社と売買契約を締結した。その際、クーリング･オフについてＢは書面で告げられた。その6日後、Ｂが契約の解除の書面をＡ社に発送した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。

正しい。Ｂ自らが指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Ａ社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所は、「事務所等以外の場所」における売買契約となる。したがって、その際、クーリング･オフについてＢは書面で告げられた6日後であれば、クーリング･オフによる契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5）。

４　Ｂは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後，Ａ社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、Ａ社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。

誤り。Ｂが、当該宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、Ｂは、クーリング・オフによる契約の解除をすることができないが、本肢の場合、Ｂは、まだ宅地の引渡しを受けていない（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。また、選択肢の文言からは、クーリング・オフについてＡ社から書面で告げられているかどうかは不明であるが、仮に告げられていたとしても、８日間は経過しておらず、やはり、Ｂは、クーリング･オフによる契約の解除をすることができる。

2012年（平成24年）

【問　37】　宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。

誤り。買主Bが建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払えば履行関係は終了し、買主Bはクーリング・オフによる契約を解除することはできなくなる（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。なお、売主業者A社にはクーリング・オフについて告げる義務はない。また、本肢のモデルルームが「事務所等」に該当する場合は、買主Bには、最初からクーリング・オフによる解除権は発生しないが、この点については、本肢の記述からは判断できない。

２　Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング。オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

正しい。クーリング・オフの期間は、宅地建物取引業者A社からクーリング・オフについて書面で告げられた日（当日参入）から8日間である。本肢では売買契約締結日から起算して10日目であるが、書面で告げられた日から起算して8日目であるから、買主Bは、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号）。

３　Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。

誤り。クーリング・オフによる契約を解除しない旨の合意は、買主Bに不利な特約として無効となるため、買主Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができ、宅地建物取引業者A社はこれを拒むことはできない（宅地建物取引業法第37条の2第4項）。

４　Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

誤り。宅地建物取引業者A社の「事務所」において買受の申込みをした買主Bは、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

2011年（平成23年）

【問　35】　宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。

ア　Ａ社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。

誤り。クーリング・オフによる売買契約の解除が行われた場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

イ　Ａ社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をＢに償還しなければならない。

誤り。クーリング・オフによる売買契約の解除が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。「倍額」をＢに償還しなければならないわけではない。

ウ　Ｂは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店で買受けの申込みをした場合、その５日後、Ａ社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。

正しい。買受けの申込みが喫茶店で行われているので、売買契約がＡ社の事務所で行われた場合であっても、一定の期間内であれば、クーリング・オフによる売買契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

2010年（平成22年）

【問　38】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ｂが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Ａのモデルルームで契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。

正しい。Bが指定したホテルのロビーは事務所等以外の場所に該当し、Bは、一定期間内であれば、売買契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5）。

２　Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。

誤り。代金の全部を支払い、かつ、宅地の引渡しを受けた後は、クーリング・オフによる解除をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。

３　Ｂは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をＡに発送し、その3日後に到達した。この場合、Ｂは売買契約を解除することができない。

誤り。契約解除の書面は、その書面を発した時にその効力を生じる。本肢の書面は宅建業者の告知後８日以内に発せられているため有効である（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号、第2項）。

４　Ｂは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者Ｃ（ＣはＡから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない）の事務所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Ｃの事務所で契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができない。

誤り。CがAから宅地の売却について代理または媒介の依頼を受けているときは、Cの事務所でなされた申込み及び売買契約は、クーリング・オフの対象とはならない。本肢の場合、Cは、Aから代理または媒介の依頼を受けていないため、クーリング・オフの対象となる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ハ）。

2009年（平成21年）

【問　34】 次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。

誤り。解除をする旨の書面を発した時点で、解除の効力が発生する（宅地建物取引業法第37条の2第2項）。

 

【問　37】 自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。

３　Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項各号）。

2008年（平成20年）

【問　39】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　買主Ｂは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。

誤り。本肢の場所は「事務所等」であり、クーリング・オフはできない（宅地建物取引業法第37条の２第1項、同法施行規則第16条の５第２号）。

 

【問　40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

３　Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。

誤り。クーリング・オフによる契約解除があったとき、損害賠償や違約金の請求をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の２第1項）。

2007年（平成19年）

【問　41】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

４　Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。

誤り。建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払っているときは，契約を解除することはできない（宅建業法第37条の２第1項第2号）。

2006年（平成18年）

【問　39】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問いにおいて「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　Ｂは、Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Ａの事務所で契約を締結した場合には、それ以後は一切法第37条の２による当該契約の解除を行うことはできない。

誤り。買受けの申込みがテント張りの案内所で行われており、クーリング・オフは可能（宅建業法第37条の２第1項、同法施行規則第16条の５第１号ロ）。

2005年（平成17年）

【問　41】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Ｂの自宅周辺の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Ｂは売買契約を解除することができない。

正しい。モデルルームは土地に定着している建物 (又は建物内に設けられたもの) と考えられるので、事務所等に該当する（宅建業法第37条の２第１項、同法施行規則第16条の５第１号ロ）。

２　ＢがＡの事務所において買受けの申込をした場合は、売買契約を締結した場所がＡの事務所であるか否かにかかわらず、Ｂは売買契約を解除することができない。

正しい。本肢記述のとおり（宅建業法第37条の２第１項）。

３　Ｂがホテルのロビーにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Ａが法第37条の２に規定する内容について書面で説明していないときは、Ｂは当該契約を解除することができる。

誤り。申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたときは、クーリング・オフはできなくなる（宅建業法第37条の２第1項第2号）。

４　Ｂがレストランにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、Ａが法第37条の２に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して８日を経過した場合は、Ｂは当該契約を解除することができない。

正しい。本肢記述のとおり（宅建業法第37条の２第1項第1号）。

2004年（平成16年）

【問　42】 売主を宅地建物取引業者であるＡ、買主を宅地建物取引業者でないＢとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ｂが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して８日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、７日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。

誤り。7日間に短縮する特約は無効となる（宅建業法第37条の２第1項第1号、第4項）。

２　ＡがＢに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Ｂは契約の解除が可能である。

正しい。本肢記述のとおり（宅建業法第37条の２第1項第1号）。

３　Ｂが当該売買契約の解除を行う場合は、Ａに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。

誤り。意思表示は書面でしなければならないが、書面の様式についての定めはない（宅建業法第37条の2第2項）。

４　Ａが他の宅地建物取引業者Ｃに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Ｃの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Ｂは当該契約の解除を行うことができる。

誤り。媒介業者の事務所で売買契約を締結したときは、クーリング・オフによる解除はできない（宅建業法第37条の２第１項、同法施行規則第16条の５第１号ハ）。

2003年（平成15年）

【問　39】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除（以下この問において「クーリング・オフ」という｡ ）をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　買主Ｂは、20区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けを申し込み、契約を締結して、手付金を支払った。Ｂは、Ａからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。

正しい。テント張りの案内所は、事務所等以外の場所に該当する。買主Ｂが、当該宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っていないのであれば、当該契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号、同法施行規則第16条の5第1号ロ）。

２　買主Ｃは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ、その４日後にＡの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して８日が経過するまでは契約の解除をすることができる。

誤り。契約締結日から起算するのではなく、書面で告げられた日から起算して8日が経過するまでは、買主Ｃは、契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号）。

３　買主Ｄは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Ａの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その３日後、Ｄから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Ａは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。

誤り。申込みの撤回等が行われた場合においては、宅建業者は、買主Ｄに対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。したがって、宅建業者Ａは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することはできない。

４　買主Ｅは、自ら指定したレストランで買受けの申込みをし、翌日、Ａの事務所で契約を締結した際に代金の全部を支払った。その６日後、Ｅは宅地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したが、Ａは、代金の全部が支払われていることを埋由に契約の解除を拒むことができる。

誤り。買主Ｅが、当該宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているのであれば、Ｅは、契約の解除をすることができないが、本肢の場合は、引渡しを受けていないので、契約の解除は可能である（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。

2002年（平成14年）

【問　36】 宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) に規定する事務所に関する次の記述のうち、法の規定によれば、誤っているものはどれか。

４　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所において契約の申込み及び締結をした買主は、法37条の２の規定による売買契約の解除をすることはできない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

 

【問　45】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として締結した建物の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者でない買主Ｂは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Ｂは売買契約の解除はできない。

正しい。宅建業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅又は勤務する場所は、事務所等に該当せず、ここでの申込みはクーリング・オフの対象とはならない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第2号）。

２　宅地建物取引業者でない買主Ｃは、建物の物件の説明をＡの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Ｃは売買契約の解除はできない。

誤り。Ｃは、出張先から電話で買受けを申し込んでいるので、この契約は、事務所等以外の場所でなされたものとなる。したがって、Ｃは、売買契約の解除をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5）。

３　宅地建物取引業者である買主Ｄは、建物の物件の説明をＡの事務所で受けた。後日、Ａの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Ｄは売買契約の解除はできる。

誤り。宅建業者相互間では、クーリング・オフの規定は適用されない。したがって、Ｄは、売買契約を解除することはできない（宅地建物取引業法第37条の2、第78条第2項）。

４　宅地建物取引業者でない買主Ｅから売買契約の解除があった場合で、この契約の解除が法的要件を満たし、かつ、Ａが手付金を受領しているとき、Ａは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。

誤り。申込みの撤回等が行われた場合においては、宅建業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。本肢のように、契約に要した費用を手付から控除することはできない（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。

2001年（平成13年）

【問　43】 宅地建物取引業者Ａが、自ら所有する土地を20区画の一団の宅地に造成し、これを分譲しようとしている。この場合、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡ ）の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

４　Ａが、法第31条の3第１項の規定により専任の取引士を置いて現地案内所を設置している場合に、当該案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して８日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。

誤り。本肢の案内所が土地に定着していないものであれば、クーリング・オフによる解除は可能だが、その点を本肢の記述から判断することはできず、無条件で撤回できるとはいいきれない。（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の５）。

 

【問　44】 宅地建物取引業者でないＡは、宅地建物取引業者Ｂに対し、Ｂが売主である宅地建物について、Ａの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ｂは、申込みの撤回ができる旨及び撤回の方法の告知は書面で行う必要があるが、口頭で告知した２日後に書面を交付した場合、申込みの撤回が可能な期間の起算日は、口頭での告知のあった日である。

誤り。申込みの撤回が可能な期間の起算日は書面を交付した日である（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号、同法施行規則第16条の6）。

２　Ａは、申込みの撤回を書面により行う必要があり、その効力は、Ａが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第2項）。

３　買受けの申込みに際して申込証拠金がＡから支払われている場合で、Ａが申込みの撤回を行ったとき、Ｂは、遅滞なくその全額をＡに返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これをＡに請求できる。

誤り。申込みの撤回等が行われた場合においては、宅建業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。本肢のように損害賠償の請求をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。

４　申込みの撤回を行う前にＡが売買代金の一部を支払い、かつ、引渡し日を決定した場合は、Ａは申込みの撤回はできない。

誤り。申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、申込みの撤回はできないが、本肢は、代金の一部しか支払っていない（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。

2000年（平成12年）

【問　41】 売主を宅地建物取引業者であるＡ、買主を宅地建物取引業者でないＢとする宅地の売買契約について、Ｂが、宅地建物取引業法第37条の２ (事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等) の規定に基づき売買契約の解除を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　Ａが、売買契約を締結した際に、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は、その告知した日から起算して10日後で、かつ、代金の一部を支払った後であっても、Ｂは、当該売買契約を解除することができる。

正しい。口頭での告知では、8日間は起算されない。また、代金の一部しか支払っていないため、Ｂは、当該売買契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

２　Ａが、電話によりＢの勤務先で売買契約に関する説明をする旨を申し出て、Ｂの勤務先を訪問し、そこで売買契約を締結した場合は、Ｂは、当該売買契約を解除することができない。

誤り。本肢は、Ａが申し出をしているので、Ｂの勤務先で売買契約を締結しても、Ｂは、当該売買契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第2号）。

３　Ａが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でＢに契約に関する説明を行い、翌日Ａの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Ｂは、当該売買契約を解除することができる。

正しい。本肢の場所は、いずれも「事務所等以外の場所」に該当する（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5）。

４　Ｂが、売買契約を締結した後、Ａから宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告知を受けていないときでも、Ｂは、当該売買契約を解除することができない。

正しい。本肢記述のとおり。（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。

1998年（平成10年）

【問　36】  宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

３　ＢがＡの事務所で買受けの申込みをし、１週間後にＢの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該契約を締結した日から８日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の２の規定により契約を解除することができる。

誤り。Ｂの申し込みがＡの事務所で行われているため、Ｂは、クーリング・オフをすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

1996年（平成8年）

【問　48】　宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションをＢの媒介によりＣに売却し、その後ＣがＤに転売した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂ、Ｃ及びＤは、宅地建物取引業者であるものとする。

４　ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約をしても、宅地建物取引業法に違反しない。

正しい。本肢の特約は、ＡＣ間（宅建業者が売主ではない）、ＣＤ間（宅建業者相互間の取引である）ともに有効である（宅地建物取引業法第37条の2）。

【問　49】　宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢからＢの自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け、自ら売主としてＢと宅地の売買契約（手付あり) を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡがＢに宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき契約を解除できる旨告げなかった場合でも、Ｂは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った後は、同条の規定により契約を解除することはできない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。

２　ＡがＢに宅地建物取引業法第37条の２の規定により契約を解除できる旨告げた場合で、同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき、Ｂは、Ａに債務不履行があったとしても、不履行を理由に契約を解除することはできない。

誤り。クーリング・オフによる契約の解除ができなくなったとしても、債務不履行を原因とする解除や手付による解除は可能である（宅地建物取引業法第37条の2）。

1995年（平成7年）

【問　41】　次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

２　宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の取引士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の2の規定により撤回されることがある。

誤り。本肢の案内所はクーリングオフの適用がある事務所等以外の場所には該当せず、買受の申し込みの撤回等をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ロ）。

【問　42】　宅地建物取引業者Ａは、造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税業者）にその代理を依頼し、宅地建物取引業者Ｃに１億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

３　Ｃは、宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。

誤り。クーリングオフの規定は宅建業者相互間の取引では適用されず、Ｃは、クーリングオフによる契約の解除をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2、第78条第2項）。

【問　45】　宅地建物取引業者Ａは、宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において、宅地建物取引業者でないＢから宅地の購入の申込みを受け、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする売買契約を締結した。この場合に関する次の特約のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、有効なものはどれか。

３　「Ａから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から８日以内に、Ｂが契約の解除を申し入れても、既にＡが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。

無効。本肢の特約は買主にとって不利なものであり無効となる。クーリングオフにより契約が解除されたときは、Ａは、受領した手付などの金銭はすみやかに返還しなければならない（宅地建物取引業法第37条の2第3項・第4項）。

【問　47】　宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、Ｂ及びＣは、宅地建物取引業者ではないものとする。

３　Ａが、施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において、ＢＣ間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合、Ｃは、当該売買契約を宅地建物取引業法第37条の２の規定により解除することができる。

誤り。売主Ｂは宅建業者ではないため、クーリングオフによる解除はできない（宅地建物取引業法第37条の2）。

1994年（平成6年）

【問　42】　宅地建物取引業者でない買主Ａが宅地建物取引業者である売主Ｂと宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ａは、Ａの申出により、Ａの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

誤り。Ａの取引銀行の店舗内は「事務所等以外の場所」に該当し、Ａは、クーリングオフの規定により、この契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第2号）。

２　Ａは、Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

誤り。Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができる。なお、Ａ自身が申し出た場合は、解除することができない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第2号）。

３　Ａは、Ｂから媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Ｃの申出により、Ｃの事務所で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ハ）。

４　Ａは、Ｂの現地案内所（テント張り）で買受けの申込みをし、その翌日Ｂの申出によりＡの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

誤り。Ｂの現地案内所（テント張り）は「事務所等以外の場所」に該当し、Ａは、クーリングオフの規定により、この契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ロ）。

1993年（平成5年）

【問　41】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　買主Ｂが宅地建物取引業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、Ｂは、当該契約を解除することができない。

正しい。クーリングオフの規定は、宅建業者相互間の取引には適用されない（宅地建物取引業法第37条の2、第78条第2項）。

２　買主Ｃが宅地建物取引業者でない場合、売買契約の締結がＣの自宅で行われても、その場所の指定がＣの申出によるものであるときは、Ｃは、当該契約を解除することができない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第2号）。

３　買主Ｄが宅地建物取引業者でない場合、売買契約の締結がＡの事務所で行われ、Ａが宅地建物取引業法第37条の2の規定の適用について書面で説明しないときは、Ｄは、当該宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払うまでの間、当該契約を解除することができる。

誤り。売買契約が宅建業者Ａの事務所で行われているので、Ｄは、クーリングオフによる契約の解除をすることができない（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。

４　買主Ｅが宅地建物取引業者でない場合、売買契約（当該宅地の引渡し及び代金の全額の支払いは１ケ月後とする。）の締結が現地のテント張りの案内所で行われ、Ａが宅地建物取引業法第37条の2の規定の適用について書面で説明したときは、Ｅは、その説明の日から起算して８日以内に限り、当該契約を解除することができ。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号）。

1992年（平成4年）

【問　45】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として買主Ｂと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Ｂは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても、当該契約を解除することができる。

正しい。本肢の特約は無効であり、Ｂは、当該契約を解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項・第4項）。

２　Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。

正しい。申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずるため、転居先不明で戻ってきても、解除されたことになる（宅地建物取引業法第37条の2第2項）。

３　Ａが宅地建物取引業者でないＢと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Ａが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Ｂは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。

誤り。申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、当該契約を解除することができないが、本肢の場合は、代金の一部が未済であるので解除することができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。

４　Ａが宅地建物取引業者Ｂを現地に案内したところ、Ｂが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Ｂの意思が変わっても、Ｂは、当該契約を解除することができない。

正しい。クーリングオフの規定は宅建業者相互間の取引には適用されないので、Ｂは、当該契約を解除することができない（宅地建物取引業法第37条の2、第78条第2項）。

1991年（平成3年）

【問　46】　宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の取引士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。

正しい。事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものは、「事務所等以外の場所」には該当せず、クーリングオフによる解除をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号イ）。

２　売買契約が、売主である宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合、当該モデルルームについて宅地建物取引業法第50条第2項の届出がされていないときでも、買主は、当該売買契約を解除することができない。

正しい。本肢のモデルルームは、「事務所等以外の場所」には該当せず、クーリングオフによる解除をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ロ）。

３　買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者が行う一団の宅地の分譲のためのテント張りの案内所で行われ、売買契約が、その２日後に当該宅地建物取引業者の事務所で締結された場合、買主は、当該申込みの撤回等をすることができない。

誤り。テント張りの案内所は、「事務所等以外の場所」に該当し、買受の申し込みがこの案内所で行われているので、買主は、一定期間内であれば、当該申し込みの撤回等をすることができる（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ロ）。

４　買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者から媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所で行われた場合、買主は、当該申込みの撤回をすることができない。

正しい。本肢の場所は、「事務所等以外の場所」には該当せず、クーリングオフによる解除をすることはできない（宅地建物取引業法第37条の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ハ）。

1989年（平成1年）

【問　38】　宅地建物取引業法第37条の2に規定する宅地又は建物の買い受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　買い受けの申込みをした者が、申込みの撤回を行うことができる旨及びその申込みの撤回を行う場合の方法について、所定の事項を記載した書面を交付して告げられた場合において、その告げられた日から起算して８日を経過したときは、申込みの撤回を行うことができない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号）。

２　買受けの申込みの撤回は、申込みをした者が当該申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に、その効力を生ずる。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第2項）。

３　宅地建物取引業者の媒介により成立した宅地建物取引業者でない者の間の宅地の売買契約には、宅地建物取引業法第37条の２の規定の適用はないが、宅地建物取引業者でない者が売主で宅地建物取引業者が買主である売買契約には、同条の規定の適用がある。

誤り。本肢のいずれの場合も、宅地建物取引業法第37条の２の規定の適用はない（宅地建物取引業法第37条の2）。

４　買い受けの申込みの撤回が行われた場合、宅地建物取引業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。

正しい。本肢記述のとおり（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。

関係法令

• 宅地建物取引業法（外部リンク）
• 宅地建物取引業法施行令（外部リンク）
• 宅地建物取引業法施行規則（外部リンク）
• 宅地建物取引業者営業保証金規則（外部リンク）
• 宅地建物取引業保証協会弁済業務保証金規則（外部リンク）
• 宅地建物取引業法施行規則第十五条の二第三号の規定に基づき、営業保証金又は弁済業務保証金に充てることができる社債券その他の債券を定める件 （外部リンク）
• 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）（pdf形式）（外部リンク）
• 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（平成二年一月三十日建設省告示第百十五号）（pdf形式）（外部リンク）
• 住宅の標準賃貸借媒介契約書（外部リンク）
• 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（pdf形式）（外部リンク）
• 重要事項説明の様式例（pdf形式）（外部リンク）
• 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の詳細説明（外部リンク）
• 宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準（pdf形式）（外部リンク）
• 最近の法令改正について（外部リンク）